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Vous venez de faire l’acquisition d’un bien immobilier, et celui-ci comporte un défaut que vous n’aviez pas vu lors de la vente ? Pas de panique, il est possible de faire jouer la garantie des vices cachés ! Suivez le guide avec LaVieImmo.com.
 
Après avoir acheté votre bien, vous découvrez une fissure dans le mur, une canalisation défectueuse, voire que votre terrain est pollué... Sachez que la garantie des vices cachés vous protège des défauts importants que vous n'auriez pas décelés lors de la signature du compromis de vente. A l'inverse, si vous êtes vendeur, vous n'êtes pas nécessairement sans recours quand un acheteur vous fait valoir la garantie.
Qu’est-ce qu’un vice caché ?
La notion de vice caché apparaît à l’article 1641 du code civil : « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connu ». Cette garantie est offerte à tout acheteur d’un bien immobilier. Mais elle est relativement encadrée ; il faut ainsi prouver que les trois points suivants sont réunis pour pouvoir s'en prévaloir :
- Le vice doit être caché, et donc pas apparent !
Les juges considèrent que le vice doit être indécelable pour l’acheteur en l’absence d’un recours à une expertise. Il ne doit pas non plus être connu de l’acheteur avant la vente. Si c’est le cas, l’acquéreur est considéré avoir acheté en connaissance de cause.
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Par exemple, un acheteur qui avait connaissance de la présence de termites dans son bien s’est vu refuser le bénéfice de la garantie (arrêt de la cour de cassation du 8 janvier 1991). Mais à l’inverse, le simple « fait qu’une fuite d’eau soit mentionnée dans le diagnostic immobilier ne suffit pas à caractériser la connaissance par l’acheteuse du vice dans son ampleur et ses conséquences », a jugé un arrêt du 14 mars 2012 ;
- Le vice doit être antérieur à la vente
Si vous êtes vendeur, vous n’êtes pas en effet lié aux défauts qui apparaissent après la signature. Les juges prennent toutefois en compte le fait que le vice puisse exister « à l’état de germe » avant la vente mais ne produise ses effets qu’après : par exemple, lorsque la présence de termites « ayant provoqué des dégâts tels que leur antériorité à la vente de l’immeuble est établie » (arrêt du 31 mars 1954) ;
- Le vice doit « rendre le bien impropre à l'usage » auquel on le destine ou « diminuer très fortement son usage »
Il faut donc que le vice soit rédhibitoire pour l’acheteur, ce que les juges mesurent au cas par cas. C'est-à-dire qu'il avait en avait eu connaissance, l'acheteur n'aurait certainement pas acheté le bien.
Exemples où la garantie joue :
• La présence d’amiante dans le bien
• Un terrain constructible qui s’avère ne pas l’être
• Un terrain pollué
• L’absence d’eau courante dans une habitation
• Une fissure dans un mur masquée par de la végétation.
A l'inverse, la garantie a été écartée dans le cas d'un immeuble d’habitation qui n'était pas relié au réseau d’assainissement collectif de la commune. Les juges ont en effet refusé de voir une atteinte à l’usage du bien, dans un arrêt du 28 mars 2007.
A savoir : la garantie des vices cachés ne s’applique pas aux immeubles vendus en l’état futur d’achèvement (vefa), qui sont placés sous le régime de la responsabilité du constructeur. Les acheteurs de biens en vefa disposent d’autres garanties spécifiques, comme la garantie d’achèvement de l’immeuble, la garantie biennale ou la garantie décennale.
Comment agir ?
Mais attention, si vous estimez que le bien que vous venez d’acheter contient un vice caché, encore faut-il le prouver. Par tous moyens, mais le plus souvent à l’aide de devis, ou d’une expertise.
Quand et comment ?
Vous avez deux ans pour agir. Et ce après la découverte du vice, et non pas à compter du jour de la vente. Un délai qui peut être prolongé en fonction des différentes expertises auxquelles vous soumettrez le bien par exemple. Sachez toutefois que le délai de l’action est limité aux cinq ans qui suivent la découverte du vice.
Enfin, en matière immobilière, le tribunal de grande instance (TGI) du lieu de situation de l'immeuble est compétent. C'est donc le juge de cette juridiction qu'il vous faudra saisir pour faire valoir la garantie.
Une fois que l'existence du vice est démontrée, vous disposez de plusieurs options dans vos demandes :
Vos options si vous êtes acheteur...
- Vous pouvez conserver le bien, et demander une réduction du prix correspondant au dommage. En justice, cette action est appelée « estimatoire » ;
- Rendre le bien et demander son remboursement. L’action, dite « rédhibitoire », vous permettra de vous faire rétrocéder le prix payé, mais aussi les frais occasionnés par la vente.
... et si vous êtes vendeur :
- Vous pouvez vous mettre d’accord avec l’acheteur sur une remise en l’état du bien. En procédant vous-même aux réparations nécessaires, ou en restituant la somme correspondant au préjudice. Ce qui purge le vice et ne permet plus à l’acheteur de bénéficier de la garantie, ont décidé les juges dans un arrêt du 1er février 2011 ;
- Prouver que l’acheteur était au courant ;
- Invoquer la « force majeure », c’est-à-dire un événement « imprévisible », « irrésistible » et « extérieur » selon l’acception de la jurisprudence. Ce sont en pratique des cas très rares, hormis des événements climatiques graves, et particulièrement délicats à prouver.
Attention : si vous êtes professionnel de l’immobilier, il sera plus difficile de faire jouer la garantie. Les juges considèrent en effet que votre profession vous permet de connaître les éventuels vices cachés susceptibles d’apparaître. Le plus souvent dans ce cas, le contrat comprend une « clause d’exclusion de garantie », qui reste à être validée en justice. A noter que celle-ci peut être facilement écartée par un acheteur non professionnel, qui a tout intérêt à bénéficier de la garantie légale.